Real World Assets là gì? Các dự án RWA tiềm năng năm 2025

Gần đây trong cộng đồng crypto đang có cơn sốt mang tên Real World Assets. Vậy Real World Assets là gì? Đây là một loại token biểu trưng cho tài sản trong thế giới thực như nhà, xe, vàng, kim cương,… Ngoài ra nó cũng cũng thể ở dạng NFT hoặc coin. Việc tạo nên Real World Assets sẽ hình thành điểm chung cho thị trường crypto và tài chính truyền thống, mở ra kỷ nguyên mới cho mạng lưới công nghệ blockchain. Hãy cùng nhau tìm hiểu về xu hướng đầu tư đang rầm rộ trên thị trường này nhé.

Real World Assets là gì?

Real World Assets hay RWA là gì? RWA gồm những nhóm tài sản có giá trị ở đời thực (bất động sản, vàng, kim cương, xe…) được chuyển đổi token hoá (tokenized) thành token, NFT hoặc coin nhằm sử dụng nó ở thị trường DeFi.

Có thể thấy nhu cầu đối với việc đưa tài sản trong thế giới thực (RWA) vào mạng lưới blockchain đang ngày một gia tăng, kéo theo nhiều đợt ra mắt những loại tài sản mới và kích hoạt tiềm năng phát triển đối với lĩnh vực tài chính theo hướng phi tập trung (DeFi). Mô hình thí điểm của dự án này đã tạo nên sức hút không hề nhỏ khi có sự tham dự của những đối tác lớn như Marketnode, JPMorgan, DBS Bank.

Dựa trên nghiên cứu từ tập đoàn tư vấn Boston (BCG), việc token hoá những loại tài sản thuộc nhóm thanh khoản kém trên toàn cầu sẽ tạo nên một thị trường mang trị giá lên đến 16 tỷ USD trong năm 2030. Những loại tài sản được nhắc đến bao gồm quỹ đầu tư, trái phiếu, bất động sản, cổ phiếu, vàng/bạc cũng như các loại công cụ về tài chính khác. Do đó, việc ra mắt RWA trong blockchain được khẳng định sẽ đẩy mạnh việc sử dụng tiền điện mã hoá ở diện rộng.

Nguồn gốc hình thành Real World Assets

Từ năm 2018 đến 2021, thị trường DeFi đã có bước tăng trưởng bùng nổ với tổng giá trị bị khoá (TVL) tăng từ 0 lên đến 185 tỷ USD và đạt đỉnh ATH vào tháng 11/2021. Hệ sinh thái DeFi dần hoàn thiện, mở rộng từ những nền tảng cơ bản như DEX và Lending đến các sản phẩm phức tạp hơn như Derivatives và Options,…

Sự tăng trưởng này cho thấy DeFi ngày càng phát triển về chiều sâu và đa dạng hơn. Tuy nhiên, khi xem xét kỹ về bản chất của TVL thì có thể thấy phần lớn giá trị này đến từ các Crypto Assets như ETH, BNB, SOL,… mà chưa có sự góp mặt của bất kỳ tài sản nào thuộc thế giới thực.

Đây cũng chính là điểm hạn chế của DeFi, bởi vì:

• Chưa tạo ra giá trị thực tiễn cho nền kinh tế ngoài đời.
• Dòng tiền chủ yếu xoay quanh tài sản kỹ thuật số, chưa mở rộng ra các lĩnh vực khác.
• Chưa có cơ chế hiệu quả để mã hóa tài sản thực vào hệ sinh thái DeFi.
• Thanh khoản vẫn kém xa thị trường tài chính truyền thống (khối lượng giao dịch toàn bộ Crypto khoảng 40 tỷ USD/ngày, trong khi S&P 500 đạt 140 tỷ USD/ngày).

Chính vì vậy, Real World Assets (RWAs) đã ra đời như một giải pháp nhằm khắc phục những rào cản trên, giúp mở khóa thanh khoản và kết nối dòng vốn từ thị trường truyền thống vào không gian crypto.

Quá trình thực hiện token hóa các nhóm tài sản Real World Assets

Tokenizing RWA chính là quá trình thực hiện chuyển đổi từ tài sản thực tế (hàng hoá, nghệ thuật, bất động sản,…) sang mã thông báo điện tử ở blockchain.

Dưới đây là 3 trước trong quy trình chuyển Real World Assets (RWA) vào blockchain:

Bước 1: Xác minh tính hợp thức hoá của tài sản (Off-chain Formalization)

• Quyền sở hữu cùng tính hợp pháp: Quyền sở hữu cùng tính hợp pháp đối với tài sản sẽ được xác minh bằng giấy tờ, hợp đồng mua bán, chứng từ,…
• Biểu trưng cho giá trị về kinh tế: Tài sản được tiến hành định giá và xác minh nguồn dữ liệu nhằm cập nhật chuyển đổi giá trị dựa vào thời gian.
• Đảm bảo thực hiện đúng những quy định pháp lý khi diễn ra quá trình xác minh quyền sở hữu cũng như định giá và token hoá lượng tài sản. Xác nhận quy trình cà giải quyết các vấn đề tranh chấp có thể phát sinh.

Bước 2: Chuyển thông tin vào cho Blockchain (Information Bridging)

• Thông tin tài sản sẽ được chuyển đổi thành NFT hoặc cũng có thể là token khác.
• Quản lý và chứng khoán hoá: Sử dụng công nghệ trong hoạt động quả lý, giám sát những loại tài sản được xem là chứng khoán hay có yêu cầu đối với quản lý.
• Oracle: Truyền tải nguồn dữ liệu có giá trị thực tế thuộc tài sản ở blockchain bằng Oracle.

Bước 3: Sử dụng RWA cho những giao thức DeFi (On-chain Integration)

• Áp dụng những giao thức DeFi nhằm đưa RWA tiếp xúc với những hoạt động trên blockchain và người dùng crypto.

Chú ý: Quá trình trên có thể sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với loại tài sản chuyển đổi và nền tảng áp dụng. Trader cần cân nhắc đến những yếu tố liên quan đến pháp lý cũng như rủi ro có thể xảy ra ngay khi RWA được đưa lên blockchain.

Vai trò trong thị trường crypto của Real World Assets

Hiện nay, RWAs đang giữ thị phần rất ít trong DeFi TVL (ngoại trừ những stablecoin như USDC, USDT). Nhưng nếu những lớp ứng dụng giúp phát triển mạnh, trong đó thị phần RWAs được khẳng định sẽ càng ngày mở rộng. Từ đó mà RWAs đã giúp được:

• Nguồn vốn hoá từ thị trường DeFi đã gia tăng đáng kể vì lượng lớn tài sản trong thế giới thực được chuyển đổi vào thị trường.
• Hỗ trợ thị trường DeFi đem lại nhiều tính năng thực tế hơn, đem đến giá trị ở thế giới thực.
• Xoá bỏ giới hạn về địa lý, hỗ trợ cho tài sản có thể dùng trên toàn thế giới.
• Tối ưu hóa nguồn vốn ở thị trường toàn cầu.
• Mở khoá cơ hội cho sự ra mắt của một vài dự án mới có thể giúp cho ứng dụng Real World Assets
• Hỗ trợ người dùng ở thị trường DeFi nhận được cơ hội đến gần với tài sản ở nguồn Yield mới.
• Hỗ trợ trader ở thị trường truyền thống có thể khai thác được lợi thế của blockchain cùng DeFi.

Real World Assets có tính ứng dụng như thế nào trong thị trường crypto?

Sự phát triển nhanh chóng của những ứng dụng về tài chính theo hướng phi tập trung (DeFi) đã mở ra cơ hội mới cho việc dùng tài sản ở thực tế. Tích hợp DeFi với RWA có thể đẩy mạnh DeFi thành hệ thống về tài chính một cách toàn diện nhất, đồng thời kết nối những thị trường về tài chính truyền thống với tiền mã hoá, DeFi sẽ được phép cung cấp những khoản đầu tư giống như những tổ chức về tài chính truyền thống.

• Thế chấp và hoạt động cho vay: Mô hình DeFi cho người dùng được phép dùng RWA được token hoá (hàng hoá, bất động sản, nghệ thuật…) để làm tài sản cho việc đảm bảo cho vay. Người vay token sẽ nhận được stablecoin hay token khác và người cho vay sẽ thu lãi suất.
• Chỉ số quỹ: Nền tảng DeFi cho phép người dùng được tiếp xúc thụ động với nguồn token RWA ở một khoản đầu tư theo hướng tổng hợp. Từ đó phân tán khả năng xảy ra rủi ro giữa những token với các loại tài sản khác nhau.
• Quản lý tài sản: Sự tự độ từ giao thức quỹ sẽ triển khai nguồn vốn thông qua phương thức giao dịch token RWA nhằm tạo ra lợi nhuận.

Ví dụ cụ thể: Trong hệ sinh thái DeFi, một tài sản thực (RWA) như bất động sản có thể được mã hóa dưới dạng NFT, mở ra nhiều cơ hội khai thác giá trị:

• Phân mảnh sở hữu (Fractionalization): Cho phép nhiều nhà đầu tư cùng góp vốn vào một phần bất động sản, hạ thấp rào cản tham gia.
• Quản lý theo DAO: Chủ sở hữu có thể đưa ra quyết định tập thể về cách tạo ra dòng tiền từ tài sản, chẳng hạn như cho thuê hoặc vận hành dịch vụ liên quan.
• Thế chấp để vay Crypto: Chủ nhà có thể sử dụng tài sản mã hóa làm tài sản thế chấp, mở ra cơ hội tiếp cận nguồn vốn trên nền tảng DeFi.

Với khả năng mã hóa linh hoạt, RWAs không chỉ dừng lại ở bất động sản mà còn có thể mở rộng sang nhiều lĩnh vực như giáo dục, thương mại, y tế,…

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất đối với các developer là xây dựng một thị trường thanh khoản, sôi động cho RWAs, tương tự cách OpenSea đã làm với NFT. Để thúc đẩy điều này, sự tham gia của các dự án lớn là yếu tố then chốt. Hiện đã có một số nền tảng tiên phong trong lĩnh vực này như Aave, MakerDAO, Chainlink,…

Các dự án Real World Assets đáng chú ý trong năm 2025

Có thể thấy lĩnh vực Real World Asset (RWA) đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với sự góp mặt của quỹ đầu tư hàng đầu BlackRock.

Gần đây, thị trường crypto dậy sóng trước thông tin BlackRock đang đẩy mạnh đầu tư vào RWA. Động thái này không chỉ tạo động lực tăng trưởng cho lĩnh vực RWA mà còn mở ra những cơ hội sinh lời tiềm năng cho giới đầu tư nhạy bén.

Một số diễn biến gần đây từ BlackRock:

• BlackRock là đơn vị đứng sau quỹ ETF Bitcoin iShares Bitcoin Trust (IBIT), tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu thị trường với dòng vốn chảy vào ổn định.
• Chỉ sau hơn vài tháng vận hành, IBIT đã tích lũy lượng Bitcoin vượt qua cả MicroStrategy là doanh nghiệp vốn được biết đến với chiến lược nắm giữ Bitcoin lâu dài.
• BlackRock đã công bố bắt tay với Securitize nhằm triển khai một quỹ đầu tư mới.

Và dưới đây là một số dự án Real World Assets (RWA) đáng chú ý trong năm 2025:

MakerDAO

Từ khi xuất hiện trên thị trường, MakerDAO đã khẳng định vị thế là một trong những giao thức cốt lõi của DeFi. Với mục tiêu xây dựng một hệ thống tài chính không cần trung gian, nền tảng này đã mở ra phương thức thế chấp tài sản số để phát hành stablecoin DAI, góp phần thay đổi cách thức tiếp cận thanh khoản trên blockchain.

Không chỉ là giao thức lending hàng đầu trên Ethereum, MakerDAO còn là minh chứng rõ nét về tiềm năng của smart contract trong việc tạo lập các sản phẩm tài chính tự động, minh bạch và không phụ thuộc vào tổ chức tập trung. Người dùng có thể thế chấp tài sản crypto để vay DAI mà không cần đến sự phê duyệt từ ngân hàng hay tổ chức tài chính truyền thống.

Điểm nổi bật của MakerDAO là sự tiên phong trong việc mở rộng sang lĩnh vực Real World Assets (RWA). Thay vì chỉ tập trung vào tài sản on-chain, nền tảng này đã đưa các tài sản truyền thống như bất động sản, trái phiếu và các khoản vay doanh nghiệp vào hệ sinh thái DeFi. Việc tích hợp RWA không chỉ giúp MakerDAO đa dạng hóa tài sản thế chấp mà còn mở ra cơ hội tiếp cận thanh khoản phi tập trung cho những nhà đầu tư muốn kết nối giữa tài chính truyền thống và blockchain.

TrueFi (TRU)

TrueFi là một giao thức tài chính phi tập trung (DeFi) giúp kết nối trực tiếp giữa người cho vay và người đi vay thông qua hợp đồng thông minh. Nền tảng này cung cấp các tính năng như:

• Token hóa tài sản thực (RWA) để xây dựng kho tài sản (Asset Vaults).
• Hỗ trợ vay và cho vay với danh mục tài sản thế chấp đa dạng.
• Cơ chế quản trị phi tập trung thông qua token TRU.

Kể từ khi ra mắt vào tháng 11/2020, TrueFi đã giải ngân hơn 1,7 tỷ USD cho hơn 30 bên vay, đồng thời tạo ra hơn 40 triệu USD lợi nhuận cho người tham gia. Dự án đã thu hút sự quan tâm từ các tổ chức Crypto, Fintech và các quỹ tín dụng lớn.

Polymesh (POLYX)

Polymesh là một blockchain Layer 1 được phát triển riêng cho việc phát hành và giao dịch token chứng khoán (security token). Nền tảng này cung cấp:

• Token hóa tài sản thực (RWA) như chứng khoán, bất động sản và các loại tài sản tài chính khác.
• Cơ chế phát hành và giao dịch token chứng khoán an toàn, minh bạch, tối ưu cho thị trường tài chính.
• Đảm bảo tuân thủ quy định pháp lý về tài chính và chứng khoán, tạo sự an tâm cho các tổ chức đầu tư.

Tính đến thời điểm hiện tại, Polymesh đã có 6.800 tài khoản, 61 node vận hành, cùng 500 triệu POLYX được staking. Đáng chú ý, token gốc POLYX được công nhận là token tiện ích theo quy định từ cơ quan quản lý tài chính Thụy Sĩ (FINMA).

Hifi Finance (HIFI)

Hifi Finance (HIFI) là một nền tảng DeFi lending cho phép người dùng vay và cho vay với lãi suất cố định, đồng thời sử dụng tài sản thực (RWA) làm tài sản thế chấp.

Điểm nổi bật:

• Khoản vay với lãi suất cố định, giúp người vay dễ dàng dự đoán chi phí tài chính.
• Hỗ trợ thế chấp bằng RWA, bao gồm bất động sản, vàng và các loại tài sản thực khác.
• Mục tiêu token hóa tất cả tài sản, mở ra cơ hội tiếp cận thị trường tài chính toàn cầu.

Hiện tại, Hifi Finance đã đạt 4,5 triệu USD tổng giá trị khóa (TVL). Đặc biệt, dự án đã thực hiện thành công khoản vay 1 triệu USD được thế chấp bằng bất động sản thương mại, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong lĩnh vực RWA lending.

Cơ hội phát triển và rào cản của Real World Assets

Cơ hội phát triển trong tương lai của RWA

RWA có tiềm năng được ẩn chứa rất lớn trong việc chuyển đổi số lượng lớn tài sản ở thế giới thực vào blockchain. Điều trên không chỉ đẩy mạnh sự phát triển của nền tảng DeFi mà còn hình thành nên cú hích đối với toàn bộ lĩnh vực Crypto và blockchain. Chỉ có một phần nhỏ số tài sản ở thực tế được chuyển đổi vào DeFi cũng sẽ làm cho thị phần lĩnh vực này sẽ có mức tăng trưởng rất ấn tượng lên đến hàng chục hay thậm chí là hàng trăm lần.

RWA giữ vai trò tương tự cầu nối, hỗ trợ trader truyền thống có thể tiếp cận với lĩnh vực crypto thông qua việc thế chấp tài sản trong thực tế nhằm tạo nguồn vốn để đầu tư cho thị trường crypto, đồng thời người dùng DeFi cũng sẽ được quyền dùng tài sản crypto với mục đích đầu tư cho tài sản trong thực tế.

Sự kết hợp từ hai thị trường tài chính cùng crypto đã góp phần cho việc gia tăng đáng kể quy mô của thị trường tài chính trên toàn cầu. Có thể hỗ trợ tương quan cùng nhau phát triển, RWA đem đến nguồn vốn đáng tin cho thị trường tiền mã hoá và ngược lại. Bên cạnh đó, hình thức RWA còn hỗ trợ mở rộng cho thị trường khả năng để tiếp xúc với khách hàng mới dễ dàng hơn.

Rào cản của Real World Assets

Ngoài những lợi ích dễ dàng thấy được đối với nhà đầu tư và thị trường DeFi thì RWA vẫn có những rào cản và khó khăn cần phải khắc phục như:

Đối với quy định về pháp lý

Đây chính là khó khăn lớn nhất đối với những tổ chức về tài chính muốn tiến hành mã hoá tài sản, đặc biệt ở mỗi chuỗi khối được công khai. Một vài quốc gia như EU, Anh, Thuỵ Sĩ và Nhật Bản đã dành cho RWA một khung pháp lý minh bạch nhưng một vài quốc gia khác như Hoa Kỳ thì vẫn còn đang trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, những tổ chức, dự án buộc phải tuân theo nhiều quy định khác nhau như luật chống rửa tiền, luật chứng khoán và luật bảo vệ nguồn dữ liệu.

Đối với vấn đề xác minh danh tính

Nhằm thực hiện tốt các quy định, những nhà phát triển token phải tiến hành những kiểm tra KYC/AML để xác thực danh tính của người dùng đồng thời đánh giá về rủi ro cá nhân có thể xảy ra. Cụ thể thì việc sử dụng DID cùng những giải pháp để nhận dạng là một điều cần thiết để những tổ chức tham dự vào quá trình thực hiện mã hoá RWA

Đối với việc dự trữ bằng chứng

Những ứng dụng DeFi hiện tại không có đủ thông tin cụ thể liên quan đến tài sản thế chấp đối với RWA. Việc không đủ thông tin có thể làm cho rủi ro vỡ nợ đối với những khoản vay ở dưới mức thế chấp.

Đối với rào cản về địa lý

Một vài RWA như xe hay bất động sản gắn liền với địa điểm đăng ký sở hữu và không được chấp thuận ở những khu vực khác. Do đó mà rào cản này có thể làm hạn chế đi tính thanh khoản của RWA ở thị trường toàn cầu.

Câu hỏi thường gặp về Real World Assets (RWA)

Có thể đổi Real World Asset token (RWA token) sang tài sản thật không?

Việc chuyển đổi Real World Asset token (RWA token) thành tài sản thực tế hoàn toàn có thể thực hiện được, nhưng còn tùy thuộc vào các yếu tố sau:

Loại hình token:

• Nếu RWA token đại diện cho quyền sở hữu tài sản (ví dụ: token hóa bất động sản), người nắm giữ có thể thực hiện quy đổi để nhận tài sản thực.
• Nếu RWA token chỉ phản ánh giá trị của tài sản, quá trình quy đổi sẽ diễn ra gián tiếp, thường thông qua việc bán token để nhận giá trị tương ứng (ví dụ: token hóa vàng có thể quy đổi thành tiền mặt theo giá trị vàng tại thời điểm đó).

Nền tảng phát hành và cơ chế mua lại: Mỗi nền tảng RWA có chính sách riêng về việc quy đổi token sang tài sản thật hoặc giá trị tương đương.

Yếu tố pháp lý: Quy định tại từng quốc gia sẽ quyết định tính hợp pháp của việc chuyển đổi này, đặc biệt với tài sản như bất động sản hay chứng khoán.

Real World Asset (RWA) có hợp pháp không?

RWA có thể hợp pháp hoặc không, tùy thuộc vào 2 yếu tố chính như sau:

• Quốc gia và khu vực pháp lý: Một số quốc gia có quy định rõ ràng về RWA, trong khi những nơi khác chưa công nhận hoặc cấm.
• Cách token hóa được triển khai: Nếu dự án tuân thủ các quy định về chứng khoán, tài chính và quyền sở hữu, RWA có thể được công nhận hợp pháp. Ngược lại, nếu không có sự kiểm soát hoặc minh bạch, có thể gặp rủi ro pháp lý.

Real World Assets là gì? Tóm lại, việc số hóa tài sản trong thế giới thực (RWA) trên Blockchain đang trở thành một xu hướng không thể tránh khỏi, mở ra cơ hội cho cả thị trường tiền mã hóa lẫn tài chính truyền thống. Dù vẫn đang ở giai đoạn sơ khai và phải đối mặt với nhiều thách thức chưa được giải quyết, nhưng khi mô hình này dần hoàn thiện và được thị trường đón nhận, nó có thể trở thành động lực thúc đẩy mạnh mẽ cho sự phát triển của ngành crypto.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính tổng hợp và cung cấp thông tin chung, không phải lời khuyên đầu tư. Trước khi quyết định đầu tư vào bất kỳ loại tài sản nào, nhà đầu tư cần tự nghiên cứu kỹ lưỡng về rủi ro và chịu trách nhiệm hoàn toàn với quyết định của mình.